Адвокат Борисова Александра Борисовна,

г. Москва

gallery/korabl lenagold1

+7 (903) 272-54-35

Линейно-кабельные сооружения на земельном участке: способы правовой защиты

gallery/лэп11

Например, согласно ст. 2 ФЗ РФ от 31.03.1999 г. № 69-ФЗ «О газоснабжении в РФ» охранная зона объектов системы газоснабжения - территория с особыми условиями использования, которая устанавливается в порядке, определенном Правительством РФ, вдоль трассы газопроводов и вокруг других объектов данной системы газоснабжения в целях обеспечения нормальных условий эксплуатации таких объектов и исключения возможности их повреждения.

Правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон (утв. Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 г. № 160) устанавливаются охранные зоны вдоль воздушных линий электропередачи, вдоль подземных кабельных линий электропередачи, вокруг подстанций и др. При этом земельные участки у их собственников, землевладельцев, землепользователей или арендаторов не изымаются, однако строительство, посадка деревьев, проведение работ, иные перечисленные в правилах действия в пределах этих зон либо запрещены, либо должны проводиться с согласия сетевой организации, то есть организации, которая владеет объектом электросетевого хозяйства на праве собственности или ином законном основании).

Линейные объекты могут значительно затруднить не только строительство, но и иное использование земельного участка

Разрешая спор о демонтаже гаража Московский областной суд в Апелляционном определении от 02.04.2018 г. пришел к выводу об удовлетворении иска, установив, что собственник спорного строения прибрел его на основании договора дарения от 24.03.2012 г., гараж расположен на расстоянии 0,4 м от оси газопровода, введенного в эксплуатацию в 1968 г., гараж возведен после строительства и принятия в эксплуатацию газопровода и находится в зоне нормативного расстояния до газопровода, о чем правопредшественникам ответчика было известно.

Имеются аналогичные постановления Мосгорсуда (к примеру, апелляционное определение от 20.02.2018 г. по делу № 33-7722/18).

Линейные объекты - это линии электропередачи, трубопроводы, желеные дороги и т.п. 

Согласно ст. 133.1 ГК РФ линейные объекты признаются единым недвижимым комплексом.

Это совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически. Они участвуют в обороте как единый объект, к ним применяются правила о неделимых вещах. Такие особенности линейных объектов необходимо учитывать при решении вопросов о защите прав собственников недвижимости, в частности, при определении способов защиты права.

Они предполагают наличие зон с особыми условиями использования – охранных зон, которые предусмотрены законодательством для транспортных объектов (в том числе, для трубопроводного транспорта), объектов электроэнергетики, связи и проч., осуществление деятельности на которых запрещено, ограничено или может проводиться только с согласия собственника линейного объекта.

2. Получите информацию до приобретения земельного участка!

При приобретении земельного участка необходимо проявить осмотрительность и использовать все доступные возможности для того, чтоб убедиться пригодности приобретаемого имущества.

 

Осведомленность покупателя земельного участка о том, что такой участок полностью или частично попадает в границы охранных зон, может иметь серьезные правовые последствия.

 

Так, собственник, приобретший земельный участок по договору купли-продажи, в котором оговаривается такая особенность, не может в дальнейшем ссылаться на свою неосведомленность в спорах с продавцом или собственником линейных объектов.

3. Где найти информацию о линейном объекте на приобретаемом участке?

                    Во-первых, у продавца.

Продавец земельного участка при заключении договора купли-продажи обязан сообщить покупателю о наличии на земельном участке линейных объектов на основании п.п. 1, 2 ст. 469 ГК РФ, согласно которым продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

 

Поскольку правовой режим каждого земельного участка определяется исходя из его принадлежности к одной из категорий, перечисленных в ст. 7 ЗК РФ, и из разрешенного использования, продавец обязан сообщить покупателю, имеются ли ограничения для использования земельного участка в рамках вида разрешенного использования.

Большой интерес представляет апелляционное определение Московского городского суда от 06.07.2016 г. по делу № 33-24017/2016, которым ответственность за неосведомленность покупателя о наличии охранной зоны на проданном земельном участке возложена на ответчика. Удовлетворяя иск о расторжении договора купли-продажи суд указал, что охранная зона, в которой находятся приобретенные истцом участки, имелась на кадастровом плане территории за несколько лет до совершения сделки, в связи с чем ответчик, владеющий спорными участками с 2010 г., должен был знать о наличии ограничений в их использовании, тем более что он являлся председателем СНТ. При этом суд счел, что визуальный осмотр покупателем земельного участка перед его приобретением свидетельствует о его достаточной заботливости и осмотрительности, какая требовалась по характеру договора, несмотря на то, что определить расположение участка в охранной зоне магистрального нефтепродуктопровода визуальным осмотром невозможно.

Рекомендую все же при приобретении земельного участка не полагаться на это судебное решение и запросить всю возможную информацию.

gallery/tick_mark_icon-icons.com_69146

                     Во-вторых, познакомиться с выпиской из ЕГРН. 

 

Согласно подп. 5 п. 5 ст. 8 ФЗ РФ от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой зоны или территории вносятся в кадастр недвижимости в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимого имущества наряду со сведениями о кадастровой стоимости объекта недвижимости, сведениями о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, о категории земель, к которой отнесен земельный участок, видами разрешенного использования земельного участка и пр.

При этом рекомендуется знакомиться с наиболее полной Выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости, форма которой установлена Приложением № 1 к приказу Минэкономразвития России от 25.12.2015 № 975, особенно обратить внимание на реквизит «сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия».

 

Выписка из ЕГРН, датированная непосредственно перед заключением договора купли-продажи, в дальнейшем может сослужить роль доказательства надлежащей осмотрительности, проявленной со стороны покупателя при приобретении земельного участка.

gallery/tick_mark_icon-icons.com_69146

1. Что такое линейные объекты и охранные зоны?

4. Судебная защита - основные принципы

Дополнительно сведения можно получить в отделе архитектуры и градостроительства местной администрации, у кадастровых инженеров, из градостроительных документов. 

При рассмотрении вопроса о законности нахождения линейного объекта в границах данного земельного участка учитываются такие факты:

  • построен ли объект на основании технических условий;
  • принят ли он в промышленную эксплуатацию;
  • произошло ли это до приобретения истцом земельного участка;
  • затрагивало ли строительство и ввод в эксплуатацию линейного объекта права других лиц;
  • согласовывалась ли трасса прохождения линейного объекта;
  • произошло ли выделение земельных участков на данной территории до или после строительства;
  • выделен ли спорный земельный участок с обременением (установлена ли охранная зона уже существующей линии электропередачи) до приобретения по договору купли-продажи.
gallery/alaska-67304_640

5. Расторжение договора купли-продажи в суде

В случае, если покупатель не знал и не мог знать о том, что по приобретаемому участку проходит линейный объект и установлена охранная зона, препятствующая ему в пользовании земельным участком, может возникнуть необходимость в судебном расторжении договора купли-продажи земельного участка.

 

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Согласно п. 3 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии с п. 5 ст. 453 ГК РФ, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.


Покупатель вправе расторгнуть договор и вернуть деньги, если (1) после совершения сделки выяснился (2) факт включения участка полностью или частично в зону с особыми условиями, о котором (3) покупатель не был поставлен в известность, в результате чего (4) земельный участок не может быть использован по назначению и покупатель в значительной степени лишается того, на что он рассчитывал при заключении договора.

Эти четыре факта являются предметом доказывания по данному спору. 

 

Требования покупателей о расторжении договоров купли-продажи, не осведомленных о наличии охранных зон на приобретенных участках, удовлетворяются судами.

Так, например, Апелляционным определением Московского областного суда от 12 октября 2016 г. по делу N 33-28351/16 оставлено без изменений решение суда первой инстанции о расторжении договора купли-продажи земельных участков и взыскании с продавца уплаченных по ним денежных средств, так как в ходе судебного разбирательства было установлено, что через спорные земельные участки проходила магистральная линия водопровода диаметром 160 мм. Суд, руководствуясь п. 4 ст. 1, п. 11 ст. 1 ГрК РФ, п. 12 ст. 85 ЗК РФ, пришел к обоснованному выводу о том, что они не подлежали отчуждению местной администрацией для осуществления ИЖС. Судом было установлено, что на момент проведения аукциона и заключения с истицей договоров купли-продажи соответствующие ограничения использования спорных земельных участков уже существовали, в связи с чем при продаже спорного имущества истице была предоставлена недостоверная информация относительно отсутствия таких ограничений. Аналогичное апелляционное определение вынесено Мосгорсудом от 28.11.2016 г. по делу № 33-47215/16. При этом суд указал, что при заключении спорного договора купли-продажи истец не был поставлен продавцом в известность о том, что продаваемый земельный участок расположен вдоль трассы трубопровода и потому имеет особые условия использования, а порядок производства на нем сельскохозяйственных и других работ регламентируется специальным законодательством, поэтому суд первой инстанции обоснованно расторг договор купли-продажи земельного участка, с учетом того, что даже в заявленных в договоре целях огородничества и садоводства истец вправе был использовать спорный участок только по согласованию с собственником трубопровода.

Есть и другие аналогичные судебные постановления (Апелляционное определение Мособлсуда от 21.12.2015 г. по делу N 33-29311/2015, от 18.05.2015 по делу № 33-11280/2015).

6. Дела о демонтаже (переносе) линейно-кабельных сооружений

Иногда покупатель не хочет лишаться земельного участка, видя техническую возможность и экономическую целесообразность в переносе или демонтаже линейного объекта, расположенного на его участке.

Согласно п.п. 45, 47 Постановления Пленума ВАС РФ № 22 и Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу ст.ст. 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

В силу ст. 304 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

На основании ст. 305 ГК РФ данное право принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

В соответствии с п. 2 ч. 1, п. 4 ч. 2 ст. 60 ЗК РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка, а действия, нарушающие права на землю, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет (ст. 76 ЗК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 56 ЗК РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным ЗК РФ, федеральными законами.

По смыслу норм ст. 209 ГК РФ, п. 1 ст. 43 ЗК РФ, п. 3 ст. 261, п. 2 ст. 264 ГК РФ обязанность терпеть воздействие третьих лиц на его имущество, допускать пользование и владение таковым, совершение иных действий, препятствующих осуществлению принадлежащих ему прав, у собственника земельного участка возникает по его воле либо в других случаях, прямо установленных федеральным законом. Иное противоречило бы требованиям ч. 1 ст. 235 Конституции РФ, основным началам гражданского законодательства о неприкосновенности собственности, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, ограничения гражданских прав только федеральным законом (п.п. 1,2 ст. 1 ГК РФ).

 

Таким образом, возможен демонтаж линейно-кабельного сооружения, возведенного без согласия собственника земельного участка или его правопредшественника.

Юридически значимыми по делу фактами являются:

1) отсутствие законных оснований для возведения линейно-кабельного сооружения,

2) наличие публично-правовых ограничений, связанных с наличием линейно-кабельного сооружения, которые делают невозможным использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением.

 

11 ААС в Постановлении от 26.02.2014 г. по делу № А65-15789/2013 удовлетворил иск о демонтаже кабеля линии связи, указав следующее.

Наличие охранной зоны подземной линии связи является следствием предоставления организации связи земельного участка его собственником на одном из оснований, установленных земельным законодательством, к которым в соответствии со статьями 22 - 23 ЗК РФ относятся аренда и право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).

Организация, эксплуатирующая линию связи, не представила доказательств наличия у неё или её правопредшественника вещного или обязательственного права (аренда) на размещение объекта на спорном земельном участке. Следовательно, ответчику не удалось подтвердить согласие собственника на строительство линии связи с использованием спорного земельного участка.

Таким образом, прокладка волоконно-оптической линии передачи осуществлена с нарушением установленного порядка, нахождение этой линии на земельном участке создает препятствия для использования этого земельного участка в соответствии с его целевым назначением.

Поскольку истец подтвердил владение спорным земельным участком на законном основании (право аренды), который без законных оснований обременяется имуществом ответчика, действиями последнего нарушается право истца на землю. Нарушенное право подлежит защите путем восстановления положения, существовавшего до такого нарушения.

Аналогично, Московский городской суд в Апелляционном определении от 02.03.2018 г. по делу N 33-8138/2018 установил, что хотя линия электропередач проходила через СНТ с даты введения в эксплуатацию – с 1972 г., однако в 2009 г. (после приобретения истцом земельного участка по договору купли-продажи) ЛЭП реконструировалась, в связи с чем железобетонные опоры были размещены на земельных участках истца без его согласия.

Доказательствами по делу о демонтаже линейно-кабельного сооружения помимо выписки из ЕГРН могут быть договоры купли-продажи земельных участков, фотоматериалы, свидетельские показания, справки администрации об отсутствии обременений на момент продажи.

Правильность и законность размещения электропровода на чужом участке должна доказать сторона, его проводившая, в том числе и путем проведения экспертизы. (Апелляционное определение Московского областного суда от 29.04.2015 г. по делу № 33-10196/2015).

7. Взыскание денежных средств в качестве компенсации

Иногда собственники земельных участков хотят получить компенсацию за то, что принадлежащая им земля включена в охранную зону и непригона для использования.

В качестве основания для выплаты компенсации предлагаются договор аренды и сервитут.

 

Такие иски не подлежат удовлетворению в силу п. 1 ст. 421 ГК РФ, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

 

Не имеется правовых норм, которые бы возлагали на собственника уже существующих линейных объектов обязанность заключать какие-либо договоры с собственником земли.

 

Согласно подп. 1, 2 п. 6 ст. 90 ЗК РФ, в целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов трубопроводного транспорта могут предоставляться земельные участки, в том числе и для размещения нефтепроводов, газопроводов, иных трубопроводов; размещения объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов трубопроводного транспорта.

Границы охранных зон, на которых размещены объекты системы газоснабжения, определяются на основании строительных норм и правил, правил охраны магистральных трубопроводов, других утвержденных в установленном порядке нормативных документов.

 

ВС РФ в определении № 301-ЭС17-8425 указывает, что наличие на земельном участке организации-истца наземных элементов газопровода не является основанием для возложения на собственника наземных сооружений трубопроводного транспорта обязанности заключить договор аренды в отношении данной части земельного участка, поскольку на договорной основе регулируются только отношения, связанные с осуществлением в отношении объектов систем газопроводов строительных и ремонтных работ.